Hvorfor investere i ejendomme?

1. Hvorfor investere i erhvervsejendomme?
Ejendomsinvesteringer har historisk set været en meget sikker investe­ringsform med en stabil værditilvækst. Ejendomsinvesteringer er derfor specielt velegnet til at indgå i langsigtede investeringsformål som f.eks. pensionsopsparing.

Difkos ejendomsprojekter er primært sammensat med et langsigtet investe­ringsformål for øje (10-15 år). Værditilvæksten på ejendommen(ene) kan dog i nogle tilfælde udvikle sig så gunstigt, at investorerne vælger at sælge ejendommen(ene) og realisere gevinsten efter en kortere årrække.

2. Hvad er et 10-mandsprojekt?
Det er et investeringsprojekt, hvor maksimalt 10 privatpersoner (eller selskaber) deltager som investorer i eksempelvis en ejendom. For at begrænse den enkelte investors hæftelse samt for at opnå den optimale skattemæssige situation, købes aktivet (ejendommen) gennem en kommanditselskabs­­­­konstruktion (10-mands K/S), som ejes 100% af de op til 10 investorer. Deltagerantallet i et sådan projekt er gennem lovgivningen (»Anpartsindgrebet«, 1989) begrænset til maksimalt 10 investorer.

3. Hvad er mine fordele?
Fordelen ved at deltage i et 10-mandsprojekt er, at du kan være med til at investere i langt større projekter (ejendomme), end hvis du investerede alene. Det kan sikre adgang til rigtig gode erhvervsejendomme, som ellers ville ligge uden for de fleste enkeltinvestorers økonomiske formåen. Muligheden for medejerskab af en større ejendom (med flere lejere) giver en større risikospredning og nedsætter derved investeringens risikoprofil. Endelig opnår du som personlig investor i et 10-mandsprojekt gunstige fradragsmuligheder direkte i din personlige indkomst (topskatten). Investor får altid Ligningsrådets bindende forhåndsbesked om, at reglerne i anpartsindgrebet er overholdt, og således skattegodkendt.

Herudover er Difkos 10-mandsprojekter nøglefærdige projekter. Det betyder, at alt forarbejdet er lavet, projekterne er fuldt finansierede, og der er indgået aftale om administration osv., så det er enkelt at være investor.

4. Hvor ligger risikoen?
Hvor der er mulighed for et afkast, er der også knyttet en risiko – spørgsmålet som investor er således, hvorvidt der er et fornuftigt forhold mellem risici og afkastpotentiale. Hvis den budgetterede værdistigning på ejendommen eksempelvis udebliver, der bliver problemer med genudlejning af lokalerne ved tomgang eller der sker en rentestigning på projektets finansiering, vil det naturligvis påvirke det budgetterede afkast i negativ retning. Her kommer Difkos mangeårige erfaring vores investorer til gode, idet vi allerede i sammensætningen af projekterne har forsøgt at begrænse disse risici mest muligt, så der i projekterne er en god balance mellem afkastpotentialet og risikoen.

5. Hvad skal jeg betale, og hvor meget hæfter jeg for?
Projekterne er fuldt lånefinansieret og budgetteret til at have positiv likviditet gennem hele projektets løbetid. Investorerne skal hvert år kun indbetale den budgetterede nettoskattebesparelse (tegningsåret dog undtaget). Det betyder, at såfremt der ikke sker afvigelser i projektets budgetforudsætninger i negativ retning, vil investorerne i tegningsåret opnå en positiv nettolikviditet (afhængig af projektets størrelse). Deltagelsen vil herefter være likviditetsneutral, indtil ejendommen afhændes og investeringens fulde afkast realiseres.

Investorernes hæftelse er begrænset til den pålydende værdi af de anparter de ejer i projektet samt typisk en pro rata selvskyldnerkaution (begrænset) for den yderste del af finansieringen. Som tommelfingerregel udgør investors hæftelse ved en ejerandel på en tiendedel af projektet samlet ca. 5% af projektsummen. Investorernes selvskyldnerkaution nedskrives dog løbende over projektets løbetid i takt med gældsafviklingen.

6. Hvorfor skal jeg kreditgodkendes?
Når det drejer sig om et 10-mandsprojekt, er det vigtigt, at alle 10 investorer har en sund økonomi. Det giver sikkerhed for, at alle beslutninger vedrørende projektet træffes ud fra fornuftige overvejelser om at skaffe fordele på kort sigt, men med hovedfokus på at opnå det bedst mulige afkast på lang sigt. Kreditvurderingen underbygger således sikkerheden i projektet for den enkelte investor.

7. Kan jeg forlade projektet undervejs?
Du er ikke bundet på hænder og fødder som investor i et af Difkos 10-mands­projekter. Du har mulighed for at sælge din ejerandel undervejs, hvis du af den ene eller anden grund har behov for det (det skal dog her bemærkes, at anparterne ikke er frit omsættelige, da det forudsættes, at erhververen kan kreditgodkendes). Difko hjælper gerne med formidling af handel med anparter og aktier gennem Difko Fondsmæglerselskab A/S, hvis du måtte ønske det. Difko garanterer endvidere investorerne en særlig exitmulighed efter projektets 10. år.

8. Hvem administrerer projektet?
Udgangspunktet er, at Difko står for selve selskabsadministrationen, mens der er indgået aftale med en privat ejendomsadministrator for så vidt angår selve ejendomsadministrationen. Begge aftaler er opsigelige, og som investor er du således selv med til at bestemme, hvem der skal administrere dit projekt, og du og dine medinvestorer kan eksempelvis vælge selv at administrere projektet.

9. Stilles der krav til Difko som projektudbyder?
Difko er medlem af brancheforeningen DEB (Danske Ejendomsprojektudby­deres Brancheforening). Foreningens formål er at sikre et højt etisk niveau hos sine medlemmere, samt at investorer får tilvejebragt fyldestgørende oplysnin­ger om de udbudte ejendomsprojekter.

Der stilles en del krav til medlemmerne, eksempelvis krav til udformning og indhold af prospekter samt minimumskrav til medlemmets egenkapital på 300.000 euro. Et medlem skal endvidere tegne en professionel ansvarsfor­sikring, der er godkendt af foreningen.

10. Hvordan skaber Difko tryghed?
Difko investerer udelukkende i attraktivt beliggende erhvervsejendomme (både hvad angår byens størrelse og ejendommen(ene)s placering), med solide lejere, hvor lejer har lange uopsigelige lejekontrakter og til en købesum og finansiering, som skaber positiv likviditet gennem hele investeringens løbetid. Det er alle parametre, som medvirker til at minimere investeringens risikoprofil.

Difko har i over 34 år arbejdet med projektudbud, formidling af investerings­kapital og selskabsadministration og har i den periode udbudt mere end 100 projekter, hvilket er din garant for en seriøs partner gennem hele din investerings løbetid.

Et af Difkos særkender er vores investordemokrati. Det er investorerne, der vælger flertallet af bestyrelsesmedlemmerne i vores kommanditselskaber, og det er også investorerne, som via repræsentanter valgt på regionsmøder over hele landet, vælger bestyrelsen i Dansk Investeringsfond. Dette investordemo­krati anser vi for at være en af Difkos allerstørste styrker.