| (Artiklen er bragt i Difko Value, november 2008) Paradoksalt nok er den internationale finanskrise ved at gøre det engelske ejendomsmarked mere end almindeligt interessant for danske investorer. Derfor overvåger Difko markedet allerede nu og afsøger det for gode investeringsemner. Inden for det næste års tid regner vi derfor med at kunne udbyde spændende engelske ejendomsprojekter. Først til den tid vil mulighederne være optimale for investorerne.
Lige nu er der mere at hente i Storbritannien end blot traditionsrig eftermiddags-te, mangfoldige musicals og fantastiske fodboldspillere. Det
engelske ejendomsmarked befinder sig på grund af en række forskellige faktorer i en unik situation, der gør det særdeles attraktivt – set med en dansk investors øjne.
Historisk lave priser
Efter en lang periode med stigende ejendomspriser i England er der sket et næsten dramatisk prisfald siden sommeren 2007. Det engelske ejendomsindex IPD registrerede fra 2004-2007 en årlig vækst på 20%, men fra 2007-2008 har IPD registreret et fald i ejendomsværdierne på mellem 20 og 25%, hvilket endda er en konservativ vurdering.
”Realistisk set taler vi faktisk om et fald på 30%. Vi er i en situation, hvor vi har mange sælgere, som er presset til salg, og derfor er her lige nu særdeles gode muligheder for kapitalstærke investorer,” forklarer Robert Millar, der er direktør for Colliers Capital UK, en af Englands største ejendomsformidlere.
Kreditkrisen er en fordel for investorerne
Den primære årsag til det voldsomme fald i ejendomspriserne er den internationale kreditkrise, der har ramt England hårdt siden sensommeren
2007, hvor banken Northern Rock krakkede. Krisen har tvunget mange private til at sælge, fordi de er blevet presset af deres bank. De store ejendomsselskaber, der ellers har drevet markedet gennem en årrække, er også blevet tvunget til at sælge mange gode ejendomme, fordi deres mindre investorer er blevet nervøse og har trukket sine penge ud.
”Sælgerne er med andre ord svage og pressede, hvorimod købere med
kapital er stærke. Det er et klassisk købers marked lige nu,” siger Robert Millar.
Der skal handles snart
Men den særlige situation på det engelske ejendomsmarked vil sandsynligvis ikke vare ved. Derfor skal danske investorer slå til inden for det næste års tid for at få det optimale ud af situationen.
”Vi forventer, at markedet vil rette sig op igen i løbet af 12-24 måneder, fordi de engelske banker sandsynligvis igen vil begynde at låne mere frit ud. Vi oplever stille og roligt et skifte i bankernes måde at tænke udlån på. Når det drejer sig om ”prime property” med stærke lejere og lange lejekontrakter, er de mere villige til at låne penge ud. Desuden vil renten sandsynligvis falde igen inden for de kommende 6-12 måneder, når inflationen igen kommer under kontrol. Så jeg tror, markedet for kvalitetsejendomme rider stormen af i løbet af de næste par år, hvorimod udviklingsprojekter og mindre attraktive ejendomme vil have det sværere i længere tid,” forklarer Robert Millar.
Solidt og inflationssikret marked
Selv hvis man ser bort fra de aktuelle omstændigheder, tilbyder det engelske ejendomsmarked særdeles attraktive vilkår for udlejeren og dermed investorerne. For det første er der tradition for meget lange lejekontrakter. Kontrakter på helt op til 25 år er ikke usædvanlige, idet engelske virksomheder hellere vil leje end eje. For det andet afholder lejerne selv alle driftsomkostninger og vedligehold på bygningen, og derfor overraskes investoren ikke af uforudsete udgifter.
Lejeindtægterne fastlægges i langt de fleste ejendomme hvert femte år ved en såkaldt ”rent review”, hvor ejendommen vurderes. Lejen kan imidlertid kun stige ved disse forhandlinger. Når man samtidig tager i betragtning, at projekterne finansieres med et 20-25-årigt prioritetslån på op til 75% af prisen med en fast rente, er investeringen meget sikker – selv i inflationstider.
”I sammenligning med andre lande har England traditionelt et meget
gennemsigtigt og velfungerende marked. Jeg vurderer, at en engelsk ejendomsinvestering er en meget sikker investering, selv i dårlige tider, blot man tillader sig at tænke langsigtet,” siger Robert Millar.
Er du interesseret i at få direkte besked, når Difko udbyder nye engelske
projekter, kan du tilmelde dig Difkos elektroniske nyhedsmail på difko.dk. Du er også velkommen til at kontakte produktchef Ronny Hviid (roh@difko.dk) på tlf. 96 10 53 84, hvis du ønsker at vide mere.
Miniguide til engelsk ejendomsinvestering
• Vurdér lejerne nøje gennem blandt andet kreditvurderinger.
• Vælg ejendomme med lange lejekontrakter.
• Gå efter ejendomme, der ligger i eller tæt på større byer.
• Tjek placeringen i forhold til bygningens formål. Butikker skal være placeret det rigtige sted i bymidten.
Butikscentre skal ligge tæt på store veje. Hoteller skal være tæt på lufthavn osv.
• Gå med andre ord efter kvalitet: God bygning + gode lejere + god branche + god placering = god investering. Forrige Næste  |
.jpg)
Om Difko